E’ possibile assimilare un contratto di noleggio a lungo termine ad un contratto di affitto di un immobile?
La risposta è no, o meglio entrambe le soluzioni costituiscono un contratto di utilizzo di un bene, non finalizzato all’acquisizione della proprietà, ma con notevoli differenze.
Innanzitutto diversa è la natura del bene e le conseguenti normative ed andamento di mercato: il noleggio a lungo termine nel nostro caso specifico fa riferimento ad un’automobile, ed è calcolato sul valore di acquisto al netto degli sconti e sul valore residuo, e tiene conto della durata e del chilometraggio stimato d’uso del veicolo; il canone di affitto invece segue altri parametri, tra cui dimensione dell’immobile, posizione, anzianità, presenza di esternalità positive e negative (es vicinanza alle scuole, ascensore ecc), non dipende dalla durata, che in questo caso è stabilita a livello legislativo in 48 mesi, né dal valore futuro del bene a fine contratto. Numerose soluzioni abitative vedono mantenere nel tempo il proprio valore se non aumentarlo.
In secondo luogo, mentre nel noleggio di un’auto lo sfruttamento dell’automobile influisce sul computo della rata (km giornalieri, frequenza degli intervalli di manutenzione, sostituzione pneumatici ecc), nel caso di un immobile si fa riferimento solo alla destinazione d’uso commerciale o residenziale e non ai giorni di utilizzo.
Altro tema è l’impatto fiscale, che vede nel noleggio la presenza dell’iva, riservata invece nell’affitto solo alle categorie di affitto commerciali, industriali o turistiche.
Rilevato ciò su cui differiscono, vediamo invece le analogie che interessano i due contratti, in primis la presenza di alcune penali per estinzione anticipata del contratto e la possibilità di subentro, salvo comunicazione al proprietario. Le penali variano in funzione della società di noleggio nel caso dell’automobile, sono stabilite per legge nel caso del contratto di affitto o di locazione regolarmente registrato in 6 mesi, modificabili dalle parti in fase di sottoscrizione contrattuale.
Così come nel noleggio sono incluse manutenzione ordinaria e straordinaria e assicurazione, anche l’affitto prevede delle spese a carico del locatore come la sostituzione di parti non funzionanti (es caldaia) ed altre invece a carico del locatario (bollette), salvo che nel computo del canone di affitto vengano inserite a forfait anche le utenze a consumo come luce, acqua, gas.
Infine, resta assodato che sia nel caso di noleggio a lungo termine di un’auto che nel caso di affitto di un’immobile al conduttore o locatario spetta l’obbligo di cura del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia, e di restituire il bene a fine contratto nelle condizioni iniziali salvo normale usura.
